A causa dell’aumento dei prezzi degli immobili, si sta diffondendo la tendenza a comprare la loro nuda proprietà. Ma cosa vuol dire?

In sostanza, si compra il diritto di proprietà di una casa ma non il diritto di usufruirne, pertanto non ci si può andare a vivere o metterla in affitto. È quindi una proprietà spogliata del diritto di goderne.

Facciamo un esempio: il caso tipico è quello di una persona anziana che vende la nuda proprietà della casa in cui vive. Incassa i soldi della vendita e può continuare a vivere nell’immobile fino alla fine della sua vita. Ci sono anche casi in cui la scadenza dell’usufrutto non è data dalla morte ma è fissata alla vendita, però sono molto rari.

Per chi vende, il vantaggio è quello di ottenere la liquidità immediata della vendita pur potendo continuare a vivere nella propria casa.

Per chi compra, il vantaggio sta nel prezzo: in media è tra il 50 e il 70% del valore di mercato della casa. Questa percentuale varia a seconda di quanto a lungo si prevede che il nudo proprietario debba aspettare prima di prendere pieno possesso della casa. Ad esempio, costerà di meno se a vendere è una persona di 60 anni, che quindi ha davanti a sé ancora alcuni decenni di vita. Viceversa, costerà di più se a vendere è una persona di 90 anni.

In sostanza, più è vicina la possibilità di diventare pieni proprietari e più il prezzo si avvicina a quello di mercato.

L’aumento del costo generale della vita degli ultimi anni è stato un forte incentivo alla vendita per chi aveva una pensione bassa, e lo stesso invecchiamento della popolazione fa pensare che la tendenza aumenterà.

Un recente studio di Tecnocasa sostiene che la persona tipo che vende una casa in nuda proprietà ha in media 80 anni, vive da sola, e nella stragrande maggioranza dei casi decide di vendere per ottenere liquidità: sia per stretta necessità, come pagarsi le cure sanitarie o aiutare i figli a comprare casa a loro volta, sia per avere i soldi per garantirsi un maggiore tenore di vita.

Dal lato di chi compra invece, le valutazioni sono diverse e riguardano il prezzo: si compra oggi a un prezzo più basso una casa che già oggi vale di più, e che quando se ne entrerà in possesso potrebbe avere un valore ancora maggiore, specialmente nelle città come Milano o Bologna, in cui il valore delle case cresce costantemente. Negli altri centri urbani, o in provincia, la convenienza sta più che altro nella sola differenza tra il prezzo a cui si è comprata la nuda proprietà e il valore di mercato.

Va precisato però che non è così scontato potersi permettere di fare un’operazione del genere: affinché sia un investimento sostenibile bisogna avere le spalle coperte e fare alcune valutazioni.

Dato che non si sa quando si potrà entrare in possesso dell’immobile, bisogna rinunciarci per molti anni. E in questi anni si dovrà comunque pagare il mutuo o l’affitto della propria abitazione in attesa di ottenere la piena proprietà dell’immobile acquistato, e potrebbe anche esserci il bisogno di pagare spese straordinarie dell’immobile acquistato (che sono tutte a carico del nudo proprietario).

Inoltre, il mutuo è una componente che riduce notevolmente la convenienza della nuda proprietà, per via degli interessi che si pagano. Gran parte di chi fa queste operazioni le fa senza, quindi con soldi suoi, o con un mutuo molto limitato e poco oneroso.

Questo restringe il campo dei potenziali acquirenti, che possono essere ad esempio genitori o nonni che comprano casa per quando saranno grandi i figli o i nipoti, usando i loro risparmi.

Per un trentenne che punta a comprarsi in questo modo la prima casa con un mutuo anche importante rischia di non essere una grande idea.

Come sempre, ogni scelta dipende dalla propria situazione finanziaria e dai propri obiettivi. Contattami per fissare un appuntamento e trovare la soluzione migliore per te.